不動産投資では、一棟だけ購入して運用していく人もいますが、多くは一棟目を皮切りに順調に資産運用を行えば、二棟目、三棟目を購入して不動産と共に収入を増やす人もいます。
不動産投資はそのような良いイメージもありますが、一棟目で失敗しさらに悪循環に陥ってしまうケースも存在します。
そのため、最初の一棟目の選択が非常に重要となってくるのです。
ここでは、不動産投資において一棟目の選別が重要とされている理由と気を付けておきたいポイントについてご紹介していきましょう。
一棟目が重要である理由とは？
不動産投資において、一棟目の選別が重要と前述しましたが、それはどのようなことからそう言われているのかご存知でしょうか？
一棟目が重要とされているのには、その先の投資がかかっているからだとされています。
通常、不動産投資では土地や物件の購入をするために、株式投資などの投資商品よりも多額の資金が必要となります。
株式投資などの投資商品は、基本的に自己資金で投資を行わなければならないのに対して、不動産投資では土地や物件購入時に金融機関からの融資を受けることが多いです。
そのため、多額の資金を用意しておかなくても、ローンを組んで不動産投資を行うことができるのです。
この金融機関からの融資は、不動産投資が初めての場合、自己資金や融資総額、金利などの条件が厳しくなってしまうことが多くあります。
不動産投資の実績や経験が不足していることから、保守的な評価がなされていることが考えられます。
そのため、一棟目を購入しようと融資を申請しても、希望通りの融資を受けることができずに、不動産投資で手に入れたい物件はより選別しなくてはいけません。
もし、購入したい物件の価格が融資よりも高くなってしまった場合には、融資を受けられる金額を目安にして物件を選び直しましょう。
当初購入を希望していた物件を購入できなくても、一棟目で資産形成することができれば二棟目で購入することができます。
なぜなら、前述した通り金融機関の審査は不動産投資の経験や実績が重要視されるため、一棟目の運営がきちんと為されていれば、金融機関は融資金額を増額し、条件は一棟目を購入する時よりも和らぐことが考えられるためです。
不動産投資でどんどん物件を購入して資産をより多くしていくのであれば、一棟目のキャッシュフローが黒字であることが絶対条件となります。
キャッシュフローとは、収入のことを指しています。
家賃収入から物件の管理・維持費、固定資産税、修繕費、他必要経費、さらには借入の返済額を引いた時に、黒字となることが大切です。
一棟目で得られている収入が黒字となっていれば、二棟目を購入する際に融資を受けるための信用となります。
このことから、一棟目でしっかりと選別し、キャッシュフローを黒字にすることが大切だと言えるでしょう。
アパート経営やマンション経営が順調にいけば、半年ほどで二棟目の物件購入が可能となる場合もあります。
一棟目で赤字とならないように、しっかりと利回り計算や立地条件などをチェックしておきましょう。
一棟目の融資で気を付けておきたいポイントとは？
一棟目の融資を受ける際には、なるべく早く返済しようと借入期間を短めに設定してしまう人もいるでしょう。
しかし、借入期間を短めに設定すると、その分一棟目の収支を黒字にすることが厳しくなります。
一棟目の収支が家賃収入から必要経費と返済額を引いた時に黒字となることが、二棟目購入には重要です。
必要経費を削減することは難しいので、月々かかる返済額を調整することで収支をプラスとすることが重要になります。
月々かかる返済額を調整する際は、主に自己資金額を増やしたり、借入の年数を長くしたり、なるべく低金利にしたりすることで調整できます。
不動産投資の実績や経験を積むことで金利を低くすることは可能となりますが、一棟目では難しいので、なるべく長期的な借入を条件にしておくことで返済比率を下げることができるでしょう。
この返済比率とは、不動産投資における収入に対しての返済割合となっています。
一棟目を購入する際には、返済比率を50％以下にしておくことをおすすめします。
自己資金に見合わずに背伸びをした物件を購入するのではなく、少し手の届きやすい物件を購入するようにしましょう。
それが二棟目、三棟目につながっていきます。一棟目ではあくまでも無理をせずに実績を積んでいきましょう。
不動産投資は収支が黒字となれば、二棟目以降融資を受ける際に有利となります。
不動産投資で資産をどんどん増やしていきたいのであれば、二棟目以降のことを見据えながら投資していきましょう。
