安定した利益を確保しやすいことからアパートなどの不動産投資が人気を集めています。
賃貸の需要が高いことから都内は有利とされていますが、都内を選んだからと必ず成功するわけではありません。
アパートやマンションが多いので競争が激しく、その競争に負けてしまえば安定した利益の確保は難しいでしょう。
今回は都内でアパート経営を成功させるための改善点をご紹介します。
入居者の需要にマッチした物件であることが重要
安定した家賃収入を得るためには、満室の状態をキープしなければなりません。
入居者と賃貸需要がマッチしていないと、入居者の確保や満室の維持は難しいと言えます。
そもそも、自分が取得している物件と入居者のニーズが合っているかどうかがポイントです。
・単身者にとってニーズのある物件
2035年までに単身者の数は全体の48.9％を占めると予想されており、単身向けのアパートは今後も需要があると言えます。
平米単価の利回りが高いので投資効率が良いメリットを持ちます。
単身者のライフスタイルは平日の日中は自宅におらず、夜間に帰宅というスタイルが基本でしょう。
この背景から勤務先や学校、都心へのアクセスが良いアパートが好まれます。
複数の路線が使える駅があるエリアや、駅から徒歩10分圏内の立地であるかが重要視されます。
・住みたいエリアであるかどうか
交通の良さ以外に商業施設や娯楽施設、文化施設などが多いエリアは住みたいエリアとして人気があります。
しかし、人気エリアは不動産価格が高いため、わざわざ不動産を購入して住むのは単身者だと難易度が高めです。
そんな単身者でも人気エリアに住む方法として賃貸の選択肢があります。
東京都内であれば23区などで単身向けアパートの需要が高くなります。
・ファミリー向けに適した立地であるか
ファミリー向けのアパートを取得されている方も多いでしょう。
単身者に比べて一世帯あたりの平均入居期間は長めなので、家賃収入が安定しやすいところが大きな利点です。
ファミリー向けの物件を選ぶ方は交通の良さよりも子育てのしやすさや住環境を優先される方が多いです。
学校、病院、商業施設、公園などが身近なエリアにぴったりと言えます。
そのような条件に当てはまれば不動産投資は有利ですが、単身者を意識した立地だとニーズに合わない可能性があります。
このように物件のタイプや入居者のニーズに応じて、不動産投資が有利になる立地は異なります。
すでに投資用物件を取得されている方は物件が立地や入居者のニーズにマッチしているか、一度見直してみましょう。
物件とニーズが合わない場合は改善していかなければなりません。
新しい物件の建て直しは難易度が上がりますが、リノベーションで間取りを変更することは可能です。
改修が難しい場合は一度手放し、不動産投資に有利な物件を探し直すのも一つの手段でしょう。
付加価値を与える
都内では競合物件が多く存在します。
競合物件に負けないためにも、物件に付加価値を持たせることも大事です。
具体的にどんな付加価値がつくと入居者のアップにつながるのか、例をご紹介しましょう。
・ペット可にする
ペットブームの影響でペットと暮らしたい人が増えています。
少しずつ増えていますが、なかなかニーズに合った物件に出会えないと悩む方は多いです。
室内の補修費用がプラスとなりますが、ペットと暮らせる物件は需要増が期待できます。
・宅配ボックスを用意する
近年は通信販売で買い物を済ませる人が増えています。
しかし、日中外出している人はなかなか受け取れず、宅配業者の負担にもなっています。
宅配ボックスを用意すると、入居者が留守の際も受け取れるので非常に便利です。
・インテリアにこだわる
最近は家具が付帯された物件も増えています。
室内の雰囲気に合わせて家具を揃えるのは容易なことではありません。
その上、新しいアパートに引っ越したら部屋と家具が合わず、廃棄して買い直しが必要になる可能性があります。
室内の雰囲気にこだわったアパートであれば、その雰囲気にマッチした家具を事前に設置することで、入居者は家具の用意や買い替えといった負担が軽減されるメリットが得られます。
若い世代を中心に北欧風や南米風のインテリアは人気があるので、競合物件との差別化を図れます。
アパート経営の経費削減を図る
アパート経営で無駄な経費が出ていると利益はマイナスとなります。
工夫次第で経費のコストカットを図ることが可能です。
・ローンの借り換え
金利は毎月変動しているので、契約時の金利よりも低い金利のローンに借り替えることで、負担を軽減することが可能です。
返済は長期に渡るので一度見直して検討してみましょう。
・管理会社や消防点検業者の変更
管理会社が受け取る管理手数料や消防点検の費用は業者によって異なります。
各業者を比較して変更することでコストカットにつながります。
投資用不動産の取得時に有利な物件が見つかれば良いのですが、そう簡単に上手くはいきません。
しかし、今あるアパートも工夫次第では競合物件に負けない物件に変えることが可能です。
アパートの改修や付加価値を持たせること、さらに経費の削減に取り組むことで、収入はプラスになる可能性があります。
ご紹介したポイントを参考に都内でのアパート経営を改善していきましょう。
