お米や豪雪地帯で有名な新潟県で不動産投資を行っている人は多いでしょう。
新幹線を使えば首都圏から約2時間で行くことができます。
普段の管理は管理会社に任せれば良いので、新潟県内以外の人も不動産投資は可能です。
そんな新潟県の不動産投資の需要や、経営に行き詰った時の対処法をご紹介しましょう。
新潟県における不動産投資の需要
不動産投資というとアパートかマンションのどちらかを選択することになります。
新潟県で不動産投資をするならアパートがおすすめです。
現在、県内全域で人口流出の傾向が強まっています。
マンションはアパートに比べて初期投資が大きく、人口密度の高いエリアでないと採算を取ることが困難です。
人口流出の傾向を考慮すると選択肢の広いアパートの方が経営は安定しやすいと言えます。
ただ、マンションは入居者がいれば大きな収入を得られるメリットを持ちます。
新潟県内の不動産利回りは平均13％超えとなっており、マンションの中には20％を超える物件もあります。
このような不動産を見つけることができれば、短期間での資金回収も難しくありません。
新潟県で不動産投資が有利なエリア
新潟県は首都圏と比べて電車よりも自動車での移動が主流です。
しかし、一部の主要駅は多くの人が利用するので、電車の沿線地域は空室率が低くなります。
・単身向け物件におすすめのエリア
単身向けの物件は新潟駅や寺尾駅がおすすめです。
新潟駅は県内の各地の路線があるので移動に便利であり、東京行きの新幹線もあります。
また、寺尾駅は新潟大学前駅と隣接しているので、大学生の需要が高いです。
・ファミリー向け物件におすすめのエリア
ファミリー向け物件の場合は住宅地が多いエリアが最適です。
新潟大学前駅の周辺は住宅地が多く、また新潟大学（五十嵐キャンパス）や新潟清心女子中学校・高等学校、日本文理高等学校があります。
学校と隣接している駅であるため、単身だけではなくファミリー需要が高いと言えます。
また、青山駅も住宅地と隣接するのでファミリー層に人気があります。
・不動産投資は新潟市がおすすめ
新潟県内で不動産投資の需要が多いエリアは新潟市です。
流出傾向はあるものの、人口数は県内トップなので賃貸物件の需要はあります。
一棟アパートであれば空室リスクを分散できるのでおすすめです。
駅付近のアパートなら単身者や学生の入居者を確保できるでしょう。
開発が進んでいる場所は新築マンションが増加しているので、家賃などで競合物件と差をつけることが重要です。
新潟県で不動産投資を成功させる対処法
新潟県での不動産投資は首都圏に比べて苦労するところがあります。
すでに投資用物件を運営している方でも工夫次第で利益の最大化が可能です。
では、どのような工夫が求められるのかご紹介しましょう。
・新築も視野に入れる
中古物件は安く購入できる一方、新築に比べて付加価値が低く安定した収入に物足りなさを感じる可能性があります。
そのため、新築物件への投資も視野に入れておくと良いでしょう。
すでに物件がある場合は立て替えやリフォーム、リノベーションなどの選択肢があります。
ただし、これを実行するには現入居者の立ち抜き交渉が必要であり、立て替えや改修のために多大なコストがかかります。
その負担を考えると一度売却し、新築物件を買い直すことも一つの手段です。
注意点としてはローンの返済中だと借金がさらに増える可能性があるでしょう。
新築物件を買いなおす際は実質利回りの良い物件を選び、経営コストの削減に努める工夫が必要です。
・付加価値を付ける
新築物件の取得が難しい場合は何か付加価値をつけ、競合物件との差別化を図ると良いでしょう。
ペット可物件に変更する、無料インターネットや宅配ボックスを付ける、外壁や共有部分の改修などの方法があります。
入居者がほとんどいない状況であれば、リフォームやリノベーションを選択してみても良いでしょう。
・積雪対策
新潟市は積雪量が比較的少ないものの、県全体で見ると雪深いエリアはたくさんあります。
そのようなエリアで不動産投資をする場合は、積雪対策が重要です。
積雪対策がしっかりされた賃貸であれば、入居者も安心して暮らすことができます。
除雪作業は労力が大きく、雪や氷で足を取られ転倒事故のリスクもあります。
消雪用の水道やガレージ付き駐車場などの設備があると利便性があり、競合物件との差別化にもつながります。
・地域に根付いた不動産会社との関係を築く
入居者を確保する上で重要となるのが不動産会社との関係です。
仲介サイトを活用すれば簡単に集客できますが、地元に根付いていないと入居者集めは困難します。
その点、地元に根付いた不動産会社は紹介力に優れているので、積極的な入居募集に期待できるでしょう。
不動産会社への売り込みや信頼関係の構築も重要と言えます。
新潟県での不動産投資は首都圏と比べて出口戦略がやや特殊です。
家賃収入の安定や最大化を図るには、立地条件や付加価値の付帯など工夫が必要となります。
また、地元に密着した集客戦略も立てる必要があります。
利益に伸び悩んでいる方はご紹介した工夫を参考に、不動産投資を見直してみてはいかがでしょうか？
