不動産投資の中でも首都圏に運用数が多いとされているワンルームマンションの投資は、多くの投資家が行っている投資方法です。
しかし、ワンルームマンションでの投資は失敗しやすく、大きな落とし穴が潜んでいる投資方法でもあります。
ここでは、ワンルームマンションの投資の特徴である収支の悪化や資産価値の低さについてご紹介していきます。
利回りが期待できない
不動産投資を行っている人の多くは利回りを意識した運用を心掛けていることでしょう。
利回りは、購入した物件価格に対して家賃収入で得られる割合であり、この利回りが低いと儲からない投資になってしまいます。
ワンルームマンション投資では、この利回り率が他の不動産投資に比べて低く、残念ながらあまり儲けられない現状になっています。
その背景には、ワンルームマンションの多くは入居する人の出入りが多く、退去のたびに次の入居までにクリーニングをしたり、使われた状況によっては修繕しなければいけなかったりする場合があるためです。
退去時にかかる費用が他の不動産よりも多くなりがちで、収益につながりにくくなってしまっています。
多くのワンルームマンション物件では退去費用として最低でも20万円前後のお金がなくなります。
さらには、新たな入居者を入れるために広告にもお金を使わなくてはいけません。
そうなると利回りはかなり低くなってしまい、長年運用しても回収できるお金は少ないと言われています。
また、ワンルームマンションは価値が落ちやすい傾向にあります。
家賃はどんどん下がり、収益もなかなか得られなくなってしまうことでしょう。
空室が出るケースも考慮するとマイナスになることさえあります。
マイナスにしないためにも、ワンルームマンションで儲けられる実質利回りをよく計算しておくべきです。
資産評価の低さ
ワンルームマンションは赤字が出やすいということだけではなく、資産評価も低いという実態になっています。
利益にならないからといって手放す際も、購入価格に近い金額で売却できることはまずありません。
特に中古物件で購入したワンルームマンションは既に経年劣化している部分が多く、家賃相場だけではなく資産価値も下がりがちとなり売却値は非常に低くなっています。
そのため、中古ワンルームマンションの流動性は低く、債務者となるオーナーは手放しても良い利益になるまで不動産投資を行う人もいます。
しかし、こうなってしまうのはさらにマイナスを生む要因でもあり、大きな損失につながる人も多く、酷い悪循環に陥ってしまっているのです。
例えば、1500万円の物件を購入した場合、資産価値の下落率を1.5％で見積もって計算すると、売却値は1388万円になります。
この時点で112万円の赤字が出てしまっており、毎月きちんと回収ができなかった場合にはさらに損失が大きくなることでしょう。
資産価値の下落だけで利回りを考えると、5年間運用した場合に利回りは5％のものが3.6％以下にまで減少する計算です。
また、ワンルームマンションタイプの物件はこれに費用がかさみがちなので、結果的に赤字になり失敗してしまう人が多いのです。
どうやったらワンルームマンションの投資は上手くいくのか？
ワンルームマンションの投資にはデメリットになる部分が多くあります。
そのため、きちんと学習をしてから投資しなければ思わぬ損失につながってしまうことでしょう。
まずは、ワンルームマンション投資についてよく勉強することが大切です。
借入金の返済にかかる費用、資産価値の下落、賃料が低くなること、空室になるリスクなど、様々なリスクを事前に想定しなければ上手に運用することはできません。
不動産投資会社の営業マンは、デメリットを言わずにメリットばかりを強調する勧め方をしてきます。
そのような話を全て鵜呑みにすることなく、デメリットが多いものだと理解しておきましょう。
また、大きな損失にしないためには収支計算で、常に今自分がどのような収支状態にあるのかを判断しなければいけません。
投資に成功しているかどうかは、細かい計算を行わなければ分からないはずです。
とりあえず運用しようと決めていた年数が過ぎたからといって計算してみると、意外にもマイナスだったという人は多くいます。
収支計算は各種税金、管理費、修繕積立金、保険料、減価償却費なども該当しますのでこれらを考慮した計算で、きちんと収支計算を行っていきましょう。
他にも、空室や滞納がある場合も考え、売却にはマンション資産価値が下がることも事前に理解しておくべきです。
まだワンルームマンションに手を出していない人はこれらのことを重視して適切な見積もりを出してから投資を始めていきましょう。
既に始めている方は、家賃収入をもう一度再確認し、賃料などもう一度再設定すべきところはないか確認してから売却判断に進みましょう。
下手に売却決断を下してしまうと大きな損失になりかねません。
売却時には専門の売却相談窓口で相談する方法がおすすめです。
なるべく大きな損失にならないように注意してください。
ワンルームマンションの投資には危険がたくさん隠れています。
運用している人の中には成功している人もいらっしゃいますが、なかなか良い利回り率となっていない人も多く見られます。
運用するからにはきちんと勉強を行い、失敗しないように注意深い姿勢で臨むべきです。
