「アパートの不動産投資は失敗しやすい」と聞くと、誰もが運用することに対して不安に思うことでしょう。
様々な理由から失敗しやすいと言われてしまうアパート経営ですが、既にアパートの不動産投資を行っている人はこれからどんなことに気を付ければ良いのでしょうか？
ここでは、アパートオーナー向けに一棟アパート経営で失敗してしまう要因を挙げつつ、成功していく方法についてご紹介していきます。
不動産投資を始めてみたものの、不安が残っているという方はぜひ参考にしてみてください。
アパート経営で失敗しやすいのは、時代背景も関係している
一棟アパートは年々空室率が増えてきており、賃貸経営が困難になるオーナーも増えてきています。
現時点でアパート経営は、経営で儲けようとするのは比較的難しい時代です。
特に人口が減少傾向となっている地方ではアパートの空室が多く見られ、購入当時よりもアパート経営が困難になったという人も多いでしょう。
そのため、不動産投資家におすすめされるのは、地方よりも人口が多い都心のアパート経営です。
人口が増加傾向にある都心部ではアパートに住む人が多い環境にあたります。
絶対に成功できるというわけではありませんが、都心部の方がアパート経営は強く、ポテンシャルが上がりやすいです。
では、都心のアパート経営はどんなことに気を付けながら行っていけば良いのでしょうか？
一棟アパートの空室率について
地方からの人口流入が多い都心部ですが、それでも何年か前より経営が難しい状態になっています。
2019年現在での都内のアパートの空室率は30％にも及び、およそ3戸に1戸が空室という割合になっています。
さらに、相続税対策として新築のアパート建てる計画も増えてきています。
これにより、古いアパートを残したままどんどん新築のアパートが増えている状態で、多くの場所では空室率が目立ち、都心でも30％に及ぶ空室率となっているのです。
新設住宅着工戸数が増加傾向にあるのも一棟アパート経営が難しいと言われている理由です。
空室率を上げないためにはどうすればいいのか？
空室が目立つ物件というのは、お客様に気に入られなかった物件ということが挙げられます。
建物や立地、環境など、様々なことが考えられますが、選ばれる一棟アパートにするためにはどうすれば良いのでしょうか？
アパートは入居者が住み続けたいと思うような物件でなければ継続的に住んでもらうことは難しく、更新料を得ることもできなくなってしまいます。
入居者に支持される物件の特徴としては、いくつかポイントがあります。
・需要がある場所かどうか
物件探しを行っている人の多くは、部屋の内装だけではなく立地にも注目して探している人が多いです。
都心部では駅からアクセスの良いアパートが人気高く、家賃は駅から遠い物件に比べて高い傾向にあります。
しかし、家賃が少し高くても駅から近いという利便性を考えて、割高でも駅近の物件を選ぶ人は多いのです。
この特徴を活かして、もう一度自分の投資しているアパートがどのような賃貸料金になっているのか見直すことも改善策の1つと言えます。
空室率が高くて悩んでいるのであれば、家賃を抑える必要があり、反対に利回りが良くないと考えたら家賃を上げてみるのも良いでしょう。
・設備は整っているかどうか
バス・トイレ別やブロードバンド常時接続など、入居者に有益な設備が整っているアパートは人気が高いです。
検索サイトでは設備が整っている物件の検索がしやすくなっており、ポータルサイト上で強い物件になりやすいです。
もし、検索項目が少ないと気付いたら、有利になるように設備やサービスを付け足してみると良いでしょう。
・管理費のバランスは適切かどうか
入居者にとって負担となってくる更新料や退去費用はできるだけ少ない方がありがたいと感じられます。
しかし、更新料や退去費用を全く取らないというのも問題です。
アパート経営では原状回復費用が負担になっていないか考える必要があります。
流動性の高い手狭な間取りのアパートは退室されるたびに原状回復費用がかかってきます。
また、一棟売りの古いアパートでは子どもと一緒に生活する世帯が多く、リフォーム費用が多くかかる傾向にあります。
部屋をクリーニングしたりリフォームしたりすることでかかる費用は、約30万円以上となっており、かなりの出費です。
この原状回復費用をあらかじめ入居者からもらっておけば問題はないですが、思わぬ見落としで退去後にリフォームが必要なことに気付くオーナーもいます。
そうなってしまうと自費で払ったり、そのままの状態にして家賃を安くして売りに出したりする必要があります。
そのようにならないためにも、敷金や退去費用で損をしないようにしておくべきです
ただ、空室につながらないようにするためには、あまり料金設定を高くしすぎないようにすることも大切です。
管理費のバランスを意識しながら金額設定を行いましょう。
失敗しやすいアパート経営は、空室となることが一番の失敗理由です。
空室となり収入が全くないことを避けるためにも、より選んでもらいやすい物件を目指していくことが大切です。
まずは、入居者の満足度を高められるように、家賃や管理費を見直してみてはいかがでしょうか？