カフェやレストランが数多く並ぶ神楽坂は、昔ながらの風情を残しながらもおしゃれな街並みなのが特徴的です。
若い人からお年寄りまで人気のエリアであり、昼夜問わず多くの人で賑わっています。
そんな神楽坂には飲食店が多い反面、その裏側には閑静な住宅街が広がっています。
利便性も良く、下町ながらの温かい住民性で住み心地の良いエリアだと言えるでしょう。
今回は、人気エリアとなる神楽坂での不動産投資について、神楽坂が人気である理由からご紹介していきましょう。
神楽坂はなぜ人気なのか？平均家賃は？
多くのグルメスポットが並ぶ神楽坂は人通りが多い街ですが、騒がしく感じるほど喧騒しているわけではありません。
神楽坂駅からは大半の主要駅まで1回の乗換えでいけるため利便性に優れており、新宿駅まで18分、池袋駅までは14分で行ける距離にあります。
店の間の路地を進んでいくと住宅街が広がっており、昔からある一軒家や中古マンション、新築マンションなど、様々な住宅が軒を連ねています。
家賃の安いところでは5万円台で、平均家賃はワンルームの場合10万円程度となっています。
神楽坂の物件の多くは、路地裏の狭い敷地に作られているため、どの物件も間取りが小さめです。
しかし、家賃は間取りに対してかなり高めになっています。
家賃が高めの理由としては、やはり利便性の良さが関係していると考えられます。
また、神楽坂は一度住み始めると離れたくないと思う人も多く、物件の空室率が低いという特徴を持っています。
特徴から憶測すると、神楽坂に住み続ける人はある程度年齢を重ね、経済的に余裕のある人であることが見えます。
収入が落ち着いている人が住んでいる場所なので街を離れる人は少なく、長期的に安定したマンション、アパート経営ができると予測できます。
また、近年は住みやすい街として、外国人からも人気を集めており、今後も神楽坂に住みたいと考える方は増えてくるでしょう。
神楽坂の賃貸市場
神楽坂の賃貸市場は東京23区の中では比較的高めの水準です。
エリア内の賃貸相場は1平米当たり約327円と高めではありますが、経年劣化と共に賃料が下がっているケースが多く見られます。
神楽坂では賃料設定の幅が大きく、古い物件でもリフォームやリノベーションによって、賃料を高く設定することも可能です。
空き家に関しては先程の項目でも少しご紹介したように、空室率が少ないエリアになっています。
近年の空き家数は徐々に減少してきていて、近辺の6区よりも空き家が少なく、不動産投資家にもニーズの高い街となっていることが分かります。
神楽坂での不動産投資は儲かるのか？
神楽坂の不動産の利回りは、約3％後半から6％前半のものが多いです。
東京都内の平均利回りは4％台が多いので、利回りはそれほど悪くないと言えます。
築30年もの古いマンションに関しては他の場所との利回りと比べると低く3.5％の物件もあり、低利回りなっています。
しかし首都圏全体の利回りは、年数が経過するに連れて建物の価値と同時に賃料も下がるので、利回りが維持される、または利回りが上がっていくのが一般的です。
神楽坂の物件に関しては、年数が経つことで賃料は下がりますが、建物の価値は下がらないので利回りが低くなってしまうのです。
賃料だけで考えると儲けが少ないように感じてしまいますが、物件を売る時には他の場所に比べて価値が落ちにくく、高値で建物を売ることができるでしょう。
そのため、これから神楽坂で中古マンションを購入する人は利回りに注意しなければいけません。
ただ、現在神楽坂で不動産投資を行っている人は、そのまま建物を所持し続けることで、売却時に高値が期待できるでしょう。
不動産投資に行き詰まったと感じたのならば、人気エリアだからこそもう一度価格設定を見直してみてはいかがでしょうか？
不動産を少しでも高く売るコツ
長い間価値が落ちない神楽坂の不動産ですが、どんな不動産投資家でも物件を売却しようと考える時期が来ることもあります。
不動産をできるだけ高く売るためには、売却時期をきちんと決めておき、できるだけスムーズに行えるように準備しておくことが大切です。
不動産の売却にはある程度時間がかかり、売りに出してから1ヶ月～半年ほどかかってしまうことがほとんどです。
半年までの間でも投資家からの物件の価値は大きく変わってきて、売却価値が下がってしまう可能性も考えられます。
そのため、不動産を売ると決めるのならば不動産市場の傾向を把握しつつ、適切な売却時期を見定める必要があります。
東京都内の理想の利回りは3%～3.5%程度と言われていますが、神楽坂ではさらに高い利回りを実現することも可能です。
エリア人気も高く、土地や建物の価値が落ちにくい特徴は非常に魅力があると言えます。
不動産投資に悩んでいるのであれば、次の投資候補地として神楽坂エリアを選んでみてはいかがでしょうか？
購入時に利回りをしっかり考える必要はありますが、今後も需要が高まる可能性が高い神楽坂は投資家にとって非常に魅力的なエリアでしょう。
