利回りは、収益性を意味する言葉です。
不動産投資で利益を上げるためには、利回りの良し悪しが影響します。
そのため、利回りの良い不動産を選ぶ方が多いと思いますが、すでに不動産を取得していて、それが利回りの悪い物件だった場合はどうすれば良いのでしょうか？
実は、工夫次第では利回りの低さを改善することが可能です。
今回は不動産の利回りの基礎と低い状況を打開する工夫をご紹介しましょう。
不動産の利回りの基本
不動産の利回りとは、不動産投資にかけた支出の利益割合を指します。
将来どれだけの利益を出せるかを算出できる数値であり、利回りの良い物件を選ぶことが不動産投資成功のカギとなるでしょう。
利回りには表面利回りと実質利回りの2つがあり、特に重視したいのは実質利回りの方です。
表面利回り
投資用の物件でだいたいどのくらいの利益が出るのか示しているのが表面利回りです。
これは空き部屋の数や諸経費を省いた計算となるで、正確な利回りではないので注意しましょう。
利回りの算出方法は「全室の年間賃料収入÷不動産購入価格×100」です。
満室になった場合、どのくらいの利益が手に入るのか目安として算出しましょう。
実質利回り
入居状況や管理費などの費用も含めて計算することで、算出できる現実的な利回りを指します。
表面利回りで高い数値であっても、空室状況や諸経費を差し引くと利回りが低くなる可能性があります。
そのため、不動産投資では現実的な利回りが良いかどうか見定めなければなりません。
利回りの算出方法は「入居数の年間賃料収入÷不動産購入価格（＋諸経費）×100」です。
理想的な利回りとは？
理想的な不動産利回りとはどのくらいなのでしょうか？
利回りはエリアや物件タイプ、新築か中古かによって大きく変わってきます。
表面利回りの相場をご紹介しましょう。
マンションの場合
都市部の区分マンションであれば、新築は4～5％前後、築20年の中古が5～6％半ば、築20年から35年なら7～10％が理想的です。
一棟のマンションの場合は新築が5～6％前後、中古は6～8％が目安になります。
地方であれば都市部に比べて購入価格が安く、利回り相場も高くなる傾向があるので10％が理想的でしょう。
築数が古い物件は購入価格が安いので表面利回りが高くなる傾向がありますが、その分修繕費などがかかり、それが利回りに影響するので数値だけで選ぶのは避けてください。
アパートの場合
新築アパートであればエリアによって変動しますが、平均的に8～10％が相場となります。
修繕費は必要なく、新築に入りたいという人にニーズがあるので、多少高い賃料設定でも経営に苦労はしないでしょう。
ただし、今後新しいアパートができる可能性があるエリアなら、賃料を下げる対策などが必要です。
中古アパートの場合、地方では10～50％前後、都心なら5～15％前後と利回りは様々です。
これは築年数や駅との距離が関わってきます。
不動産投資でかかる税金を知ることも大事
投資の目的で不動産を経営する際、様々な税金がかかります。
【不動産の購入時にかかる税金】
・不動産取得税
・印紙税
・登録免許税
【毎年発生する税金】
・固定資産全税
・都市計画税（市街化区域に固定資産がある場合）
・個人事業税（10室以上で290万円以上の利益がある場合）
【売却時にかかる税金】
・譲渡税
【贈与時にかかる税金】
・贈与税
【相続にかかる税金】
・相続税
【家賃収入が入るとかかる税金】
・所得税
これらの税金が発生しますが、中には抑えられる税金もあります。
例えば、収入に応じて納税が求められる所得税は、経費計上するものとして把握し、申告することで控除を受けられます。
それと連動して住民税の控除も受けられるので、節税対策で利回りの低さを改善につながります。
利回りを上げるためには？
すでに購入している不動産の実質利回りが低くても、工夫次第で数値を上げることができます。
利回りを改善するにはどんな方法があるのかご紹介しましょう。
リフォームで空室率を改善
利回りが低い要因には空室が多いことが影響しています。
立地条件が良くても設備や修復が不十分だと、入居者が集まらず空室率が上がる可能性があります。
特に築年数が経過している不動産は空室率が高くなりやすいです。
そこで、リフォームにより部屋の雰囲気や新しい設備に変えることで、アピールポイントが増えて入居の増加に活かせます。
退去率を下げる
入居者が増えても退去率が高く入れ替えが激しいと、原状回復や不動産仲介の手数料など無駄な費用が発生します。
長く入居してもらえるように、退去対策をすることが大事です。
管理体制が悪いとクレームの原因となり、トラブルが改善されないと退去の原因となってしまいます。
まめに共有部分の清掃や花壇の手入れをしたり、優良な管理会社に変更したり管理体制を整えましょう。
無料インターネットなどリフォームで利便性の高い設備を導入する工夫も退去率の軽減につながります。
不動産投資では実質利回りが重要ですが、すでに不動産を取得している場合は改善が必要です。
利回りが悪いと悩んでいる方はリフォームや新しい設備を導入し、住みたいと思ってもらえる不動産に変えてきましょう。
