不動産投資は資産を形成したサラリーマンに最適な資産運用です。
多くの企業はまだ副業を認めておらず、副収入を手に入れられるサラリーマンは多くありません。
しかし、不動産投資は法人化しない限り資産運用の範囲なので、副業ができないサラリーマンも安心して副収入が得られるということから選ばれています。
ただ、何も考えずにアパート・マンション経営を始め、失敗してしまうケースは非常に多いです。
今回はサラリーマンオーナーにありがちな失敗や、不動産投資で重要なこと、運用のヒントなどについてご紹介しましょう。
サラリーマンのオーナーにありがちな失敗
サラリーマンは銀行からの融資を受けやすく、物件の管理は管理会社に委託すれば良いので、不動産投資との相性が良いと言えます。
そういった理由から始める人は多いのですが、経営が上手くいかずに失敗するケースもあります。
サラリーマンオーナーが失敗しやすい要因は主に2点挙げられます。
・物件選びの失敗
不動産投資の成功を左右するのは物件です。
そもそも不動産投資は入居者がいなければ利益が発生しないので、入居者が住みたいと思う物件を手に入れる必要があります。
入居者が住みたいと思う物件とは間取りや設備だけではなく、駅やお店と近いか、治安は良いのかなど、安全かつ快適に暮らせるかどうかが重視されます。
そのため、賃貸物件にニーズがない立地や、その立地の傾向に合わない物件だと、不動産投資の失敗リスクは高まってしまうのです。
初心者は不動産投資会社の意見を全て真に受ける傾向があるので、必要な知識を蓄えた上で物件を選ぶことも重要となるでしょう。
必要な知識は多いですが、最低でも融資やエリア価値などの知識が求められます。
・シミュレーション不足と過信
不動産投資では収支のシミュレーションをする方がほとんどでしょう。
しかし、シミュレーション不足や結果を過信することで失敗するケースもあります。
例えば、人気エリアだからと物件の価値を過信したり、空室に考慮せずにフル稼働させたケースでの収支計算しかしていなかったりすると、正確なシミュレーションができません。
様々なリスクを配慮した上で、物件選びや賃貸経営をすることが大切です。
不動産投資で重要なこと
サラリーマンが不動産投資を行うにあたり、運用する上で身に付けておきたい知識や行動があります。
不動産投資を始めて失敗する人は、アパート・マンション経営を行う上で重要なことを理解していない可能性が高いです。
・正しい知識を得る
やはり不動産投資を成功するためには、不動産投資に関する知識を正しく得ることが重要です。
まず知っておきたいのが、不動産投資をするメリットです。
不動産投資は相場の変動が控えめであること、短期間で人口密度が変化することはないので価格や需要の変動も控えめであることがメリットと言えます。
この2つを理解して情報収集をすることで、精度の高い情報を探せるようになります。
・支出の管理
不動産投資では次の支出が発生します。
①利息を含むローンの支払い
②管理会社の利用にかかる手数料
③入居者退去の補修
④管理費や修繕積み立て
⑤固定資産税
⑥不動産取得税
⑦火災保険や地震保険の保険料
利益だけではなく支出も発生するので、キャッシュフローを把握しながら運用する必要があります。
そこで求められるのが、支出を管理する力です。
日頃から支出の管理ができている人は、手元にどのくらいの利益を残せるのか具体的にイメージしながら運用できるでしょう。
しかし、支出管理ができない人は想定以下の利益のギャップに驚いてしまい、失敗や後悔の意識が強まってしまいます。
・リスクコントロールを覚える
不動産投資のリスクといえば、ローンを利用することです。
月々の返済が発生することがリスクなので、このリスクを大きくしない手段を覚えていく必要があります。
例えば、自己資産を貯めて融資を最小限にする、安い物件からスタートする、サブリース契約を検討するなどの対策があります。
ただ、これらの対策もメリット・デメリットがあるので、その点を理解して選ぶことがポイントです。
行き詰まった時は相談会に参加しよう
既に不動産投資を始めて行き詰まっている場合、簡単に改善することは難しいでしょう。
相談会というと投資を始める前に利用するイメージがありますが、既存オーナー向けの相談会もあります。
無料で参加できる相談会もあるので、利益や経営に行き詰まりを感じた時は相談会に参加し、最適な解決策やアドバイスを貰って立て直していきましょう。
事前に問題点を分析し、聞きたいことをまとめておくと充実した相談会となるので、一度経営状況を洗い出してみてください。
不動産投資は利回りの良さが魅力ですが、他の投資と同じく正しい知識がないと失敗する可能性が高いです。
失敗の立て直しは容易ではないので、不動産投資のプロに相談することをおすすめします。
すでに運用を始めているサラリーマンも、経営を放置せずに、積極的に相談会やセミナーに参加して知識を蓄えていくことを心掛けましょう。
